איך לבנות בית פרטי במיליון שקל פחות?

המהפכה השקטה בענף הבנייה הפרטית
השיטה שחוסכת 17-26% מתקציב הבנייה, ללא פשרות על איכות

מלאו את הפרטים לסימולטור חיסכון בנייה

מאת: שימי קקון, מנכ״ל קונסולט
שיתוף הכתבה

בכל שנה, מאות משפחות בונות את בית חלומותיהן, ובמקום לחגוג – הן נופלות לסיוט כלכלי שאין לו סוף

אז מה באמת קורה כשמשפחה מנסה לבנות בית פרטי בישראל?

ככה מספר לנו שימי קקון, מייסד משרד האדריכלים פרובונה וחברת היזמות והבניה מגן הנדסה. עם יותר מ-20 שנות ניסיון בעולם הבנייה, תכנון ויזמות, ליוויתי יזמתי ותכננתי עשרות רבות של פרויקטים פרטיים וצמודי קרקע, מהשלב הראשון של בחירת ורכישת המגרש, דרך תכנון וביצוע של הפרויקט, ועד השלמת הבנייה ומסירתו לרוכשים והיום מייסד ומנ״כל חברת קונסולט.

ניהול תאום תכנון הבנייה הפרטית, אשר נפל שבי בחיקם של מפקחי הבנייה בעיקר, או ע״י האדריכלים או חולק בין מספר גורמים, מה שמוביל להתמודדות בפערים שלילים מבנייה נכונה, עיכובים וחוסר תיאום תכנון וביצוע.

"מה שמתחיל כהרפתקה מרגשת, הופך במהרה לסיוט תקציבי ולוגיסטי שאין לו סוף," אומר קקון. "פרויקטים של בנייה פרטית חורגים בממוצע ב-25% מהתקציב המקורי, בעוד שפרויקטים מסחריים ענקיים כמו מגדלי עזריאלי מסתיימים בדיוק בזמן ולפעמים אפילו מתחת לתקציב."

תוכל לתת לנו דוגמה מוחשית?

"זה לא היה אמור להיות ככה," מספר קקון.

יובל ודנה אלון ישבו בדירה השכורה שלהם בשפלה , מוקפים בארגזים פתוחים. על שולחן המטבח נערמה ערימה של הצעות מחיר וחשבוניות, כל דף מעמיס עליהם עוד משקל של דאגה. פניהם היו מתוחות, ובעיניים שלהם היה אפשר לראות הכול  בלבול, תסכול, ייאוש.

"עוד 280 אלף שקל?" יובל קרא בתסכול, מנופף בדף שזה עתה הגיע מהקבלן. "איך הגענו למצב שאנחנו כבר 815 אלף שקל מעל התקציב, וזה עוד לפני שהתחלנו את הגמרים?"

וזה לא שהם לא תכננו. עוד בשלב הראשוני, האדריכל ישב איתם יחד עם המפקח על אומדן הבנייה, והציג בפניהם ״הערכה מדויקת״ לעלות הפרויקט. הם סמכו על המספרים, תכננו את הצעדים שלהם בהתאם, אבל המציאות טפחה על פניהם  עלויות שלא נכללו בהערכה, חריגות בלתי צפויות, והחלטות שהתקבלו בלי לראות את התמונה המלאה דחפו אותם הרבה מעבר למה שחשבו שיוכלו להרשות לעצמם.

הם לא ידעו את זה אז, אבל הם נפלו לאחת הבעיות הנפוצות ביותר בבנייה פרטית , הפער העצום בין התחזיות האופטימיות למציאות בשטח. זו הבעיה שאף אחד לא מדבר עליה. הבעיה שגורמת למשפחות לחרוג במיליון שקל מהתקציב, שמכניסה אותן לסחרור של החלטות גרועות, חובות ולחץ נפשי מתמשך.

הם לא היו מוכנים למה שבאמת קורה כשבונים בית בישראל.

אדריכלות Tres Architect (צילום: עמית גירון)

רגע, אתה אומר שבכל פרויקט של בנייה פרטית יש חריגה של 25% מהתקציב?

"בכל פרויקט יש חריגות , השאלה היא רק כמה," אומר קקון. "אחרי שניתחנו מאות פרויקטים במהלך השנים, ראינו דפוס שחוזר על עצמו  החריגה הממוצעת מהתקציב המקורי נעה בין 18% ל-30%. זה אומר שמשפחה שתכננה לבנות בית בתקציב של 4 מיליון שקל, עלולה למצוא את עצמה עם הוצאה של 5 מיליון ואפילו יותר."

"וזה לא רק הכסף," הוא מוסיף. "הלוחות זמנים כמעט תמיד מתארכים, ובממוצע הפרויקטים נמשכים 40% יותר מהמתוכנן. פרויקט שאמור להסתיים תוך שנה וחצי, מתארך לשנתיים וחצי , וכל חודש נוסף גורר עוד הוצאות כבדות על שכירות, ריביות והוצאות בלתי צפויות. התוצאה היא שבמקום תהליך בנייה מסודר ויעיל, רוב המשפחות מוצאות את עצמן מתמודדות עם עומס כלכלי, לחץ מתמשך וחוסר ודאות."

קקון מספר הבירוקרטיה שתקבע כמה זמן וכסף תשלמו על הבית שלכם

בשנים האחרונות, בנייה פרטית הפכה למורכבת מאי פעם. בתים כבר לא מסתכמים בקירות וגג , הם כוללים מערכות חכמות, טכנולוגיות מתקדמות וחומרים חדשניים. כל זה הופך את התכנון למורכב יותר ודורש תיאום מדויק בין אינספור גורמים.

אבל דווקא במקום שבו הכול אמור להתחיל , שלב קבלת ההיתרים  הפרויקט נתקע. במקום להקל על הלקוחות, "רישוי זמין" הפך למבוך בירוקרטי, שבו עיכובים הם לא חריגים , הם השגרה. והסיבה העיקרית לכך טמונה כבר בבחירה הראשונית של האדריכל.

מרבית האדריכלים נבחרים על בסיס הסגנון העיצובי שלהם, אבל מה שבאמת משפיע על קצב וקבלת ההיתר הוא ההיכרות שלהם עם עולם הרישוי והיכולת לקרוא נכון את התב"ע (תוכנית בניין עיר). וכאן בדיוק מתחילה הבעיה.

בפועל, היכרות של האדריכלים עם התב"ע ופרשנותה לוקה בחסר, בלשון המעטה. תוכניות מוגשות ללא הבנה מעמיקה של ההגבלות העירוניות, דרישות המחלקות להנדסה לא נלקחות בחשבון, וכתוצאה מכך נוצרים תיקונים ושינויים אינסופיים, שינויים תכופים ודחיות בלתי נגמרות.

במילים פשוטות, בחירה לא נכונה של אדריכל , עלולה לעלות לכם חודשים של עיכובים ומאות אלפי שקלים, עוד לפני שהונחה אבן הפינה.

שימי קקון, מייסד קונסולט מסביר

ללא ניהול נכון, שלב הרישוי הופך לצוואר בקבוק שמאיים לשתק את הפרויקט כולו. זה לא שלב שאפשר לדלג עליו או לדחות לרגע האחרון , הוא חייב להיות חלק בלתי נפרד מהתהליך כבר מהרגע הראשון. הדרך להימנע מעיכובים יקרים היא לנהל את הרישוי בצורה אסטרטגית, לבצע בדיקות מקדימות מול העירייה, לתאם מראש את כל היועצים ולוודא שכל פרט סגור ומאושר לפני שמוגשת הבקשה.

כאשר ניהול הרישוי נעשה נכון, הוא חוסך חודשים של המתנה, מונע הוצאות בלתי צפויות ומאפשר לבנייה להתקדם בצורה חלקה ויעילה. בשוק שבו כל עיכוב מתורגם להוצאה כספית , זו ההבדל בין פרויקט שתקוע במסדרונות הבירוקרטיה לבין פרויקט שבאמת יוצא לדרך בזמן ובתקציב שנקבע.

וזה עוד לפני שנכנסים לנושא ההוצאות הנסתרות וההחלטות הלא מושכלות, שלוקחות משפחות למחוזות שלא דמיינו. "ראיתי משפחות שהתחילו עם תקציב של 4 מיליון וסיימו קרוב ל-6 מיליון," אומר קקון. "והטרגדיה היא שרוב הכסף הזה לא הלך על שדרוגים ושיפורים אמיתיים לבית , אלא על טעויות יקרות שניתן היה למנוע."

יש עוד משהו שתורם לתופעה הזו, מעבר לחוסר התיאום?

קקון חושף מספרים מפתיעים:

"רוב הלקוחות אפילו לא מבינים מה באמת קורה," אומר קקון. "אבל בענף הבנייה הפרטית, עמלות ההפניה הן לא תוספת שולית , הן חלק מהשיטה, ולרוב זה עולה ללקוחות הרבה יותר ממה שהם משערים."

אדריכלים יכולים לקבל 10-15% על הפניית לקוחות למטבחים וכו, מעצבי פנים גוזרים 15-20% על ריצוף, נגרות ותאורה וכו, ומפקחי בנייה לוקחים אחוזים על כל קבלן שהם מכניסים לפרויקט ,שלד, גמרים ואפילו בעלי מקצוע נוספים. במקרים מסוימים, נותני השירות מרוויחים יותר מהעמלות הסמויות מאשר מהשכר הרשמי שהם גובים על עבודתם.

"והכי גרוע? זה לא יוצא מהכיס שלהם , זה יוצא ישירות מהכיס של הלקוח," מדגיש קקון. "במקום שהכסף שהלקוח משלם ילך ישירות למוצר, לעבודה או לשירות שהוא מקבל , חלק משמעותי ממנו משמש למימון ההכנסה הנוספת של מי שבחרו בשיטה הזו. ולצערי, הם הרוב המוחלט בענף."

על בית בשווי 4 מיליון שקל, עמלות ההפניה האלו יכולות להגיע ל-15% מעלות הפרויקט , כלומר,

בין 400-600 אלף שקל שהולכים על עמלות נסתרות במקום על איכות החומרים, בעלי המקצוע והשירות שהלקוח חשב שהוא משלם עליהם.

קקון מהנהן ברצינות. "יש בעיה מערכתית נוספת בענף שאף אחד לא מדבר עליה , מערכת העמלות הסמויות."

בעולם הבנייה הפרטית, רבים מאנשי המקצוע , אדריכלים, מפקחים, מעצבים  מקבלים עמלות הפניה מספקים וקבלנים על כך שהם שולחים אליהם לקוחות. זה כסף שלא יוצא מהכיס שלהם, אלא מהכיס של הלקוחות, שבטוחים שהם מקבלים המלצה אובייקטיבית.

"זה יוצר מערכת אינטרסים מעוותת," מסביר קקון. "במקום לבחור את הספק או הקבלן הטוב ביותר עבור הלקוח, הם ממליצים על מי שמשלם להם יותר."

בפועל, המשמעות היא שמשפחות שמנסות לבנות את בית חלומותיהן מקבלות המלצות שלא באמת מבוססות על איכות או עלות משתלמת, אלא על אינטרסים כלכליים סמויים. בלי לדעת, הן עלולות לשלם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים יותר , ולקבל הרבה פחות.

אדריכלות Tres Architect (צילום: עמית גירון)

רוב המשפחות שוכרות אדריכל ומפקח בנייה. למה זה לא מספיק?

"בוא נחזור לסיפור של יובל ודנה," אומר קקון. "הם עשו בדיוק מה שכולם ממליצים , שכרו אדריכל מנוסה ומפקח בנייה מקצועי. אבל אף אחד לא סיפר להם על הפער המובנה בתהליך , הפער שמוביל לחריגות התקציב ולעיכובים הבלתי נגמרים."

הוא מצייר על דף שתי נקודות ומחבר ביניהן בקו ארוך:

"כאן נמצא האדריכל, עם החזון העיצובי. כאן המפקח והקבלן, שאחראים על הביצוע. אבל תראה את הרווח שביניהם , אין אף גורם שמתרגם את התכנון לביצוע בפועל."

ומה שמעצים את הפער הזה הוא שהאדריכלים, המפקחים והקבלנים אינם מומחים בניהול תקציב או בתיאום כולל של הפרויקט.
האדריכל מתכנן, המפקח מפקח, אבל אף אחד לא מחבר בין התקציב, הניהול תאום ותכנון הביצוע באופן מלא.

"פגשתי עשרות מפקחים ואדריכלים מהשמות הגדולים בענף ועד אלו שמפקחים על פרויקטים קטנים. הרוב המוחלט לא מנהלים את התהליך מתוך מומחיות אמיתית, אלא מסיבות מסחריות. הם מכניסים קבלנים וספקים שמייצרים להם הכנסה נוספת, ולא בהכרח מתוך התאמה אמיתית לפרויקט."

"וזו בדיוק הבעיה , אין ניהול חיצוני ובלתי תלוי שמוודא שהכול מתנהל נכון. במקום לשרת את הלקוח, המערכת משרתת אינטרסים אחרים , והתוצאה? חריגות תקציב, עיכובים אינסופיים והרבה מאוד כסף שמתבזבז."

וההשלכות של הפער הזה? קטסטרופליות, לדבריו.

"ללא ניהול תכנון מקצועי, קורים שלושה דברים הרסניים," מסביר קקון ומונה על אצבעותיו:

ללא חיבור בין התכנון, התקציב והביצוע, הפרויקט מתמלא בטעויות, שינויים יקרים ועיכובים, מה שמוביל לחריגות משמעותיות ולבזבוז כסף.

חוסר תיאום בין יועצים כמו אינסטלציה, חשמל ומיזוג יוצר טעויות יקרות, בעוד עמלות נסתרות גורמות להמלצות שמשרתות אינטרסים כלכליים ולא את הלקוח.

חוסר סנכרון בין התכנון לביצוע מוביל לשינויים תכופים ולעלויות נוספות, בעוד היעדר ניהול תקציבי גורם לחריגות של מאות אלפי שקלים

בחירת אדריכל לפי עיצוב בלבד, ללא הבנה מעמיקה ברישוי, מובילה לעיכובים ממושכים, פינג-פונג מול מחלקת ההנדסה ואישור שמתארך חודשים ואף שנים.

אבל זו רק חלק מהבעיה , יש בעיה חמורה עוד יותר.
רוב האדריכלים לא סומכים על כך שהתוכנית שלהם תאושר בוועדה, ולכן במקום לקדם את הפרויקט במקביל לתוכניות העבודה, הם מקבלים את הסכמת הלקוח לדחות את הכנת תוכניות הביצוע עד שהאישור מתקבל.

"זה נשמע הגיוני, אבל בפועל זו טעות חמורה."

במקום לנצל את הזמן לקידום שלבים קריטיים בתהליך, כמו קבלת החלטות מהותיות על בחירות ותקציב, הכול נכנס לתור ארוך ומיותר.
התוצאה? עיכובים דרמטיים שיכלו להימנע בקלות , אם רק היה ניהול נכון של התהליך ולא גישה שממתינה לכל שלב שיסתיים לפני שמתחילים את הבא אחריו.

התוצאה?

קקון לא מהסס לפרט: "כשהתהליך לא מנוהל נכון, כל טעות קטנה הופכת להוצאה של מאות אלפי שקלים."

בפרויקט יוקרתי במושבים, לקוח תכנן בריכת אינפיניטי, אך מערכת הסינון והחדר הטכני לא תוכננו במיקום הנכון. כשהעבודה כבר הייתה בעיצומה, התברר שהזרימה לא תקינה. הפתרון כלל שבירת תשתיות, הזזת צנרת ובניית חדר מכונות חדש , עלות הטעות: 185,000 שקל.

בבית בראשון לציון, הלקוח ביקש תקרה בגובה 3.2 מטרים, אך התכנון ההנדסי לא לקח בחשבון את עובי הריצוף הסופי. כשהקבלן החל ביציקות, התברר שהגובה בפועל נמוך משמעותית. נדרשו פירוק יציקות, הגבהת קירות ושינויים בקונסטרוקציה , עלות הטעות: 260,000 שקל.

ובפרויקט אחר, בית בן שתי קומות בנס ציונה, הלקוח גילה מאוחר מדי שהקונסטרוקטור תכנן את קירות הפנים ללא חיזוקים מספקים עבור קירות מסך מאלומיניום בגובה כפול. כשהקבלן התחיל בהתקנה, היה צורך לבצע חיזוקים מבניים ולשנות את הפתחים , עלות הטעות: 210,000 שקל.

"וזו לא סטטיסטיקה , זו המציאות של מי שנכנס לתהליך בלי שליטה מלאה, תיאום נכון וניהול מקצועי של כל שלב בבנייה."

רוצים לגלות כמה אתם יכולים לחסוך בפרויקט שלכם?

מלאו את הפרטים לסימולטור חיסכון בנייה

מה הכשלים הכי נפוצים שאתה רואה בשטח בגלל היעדר תיאום?

 

הפער בין התקציב למציאות  והמלכודת של "כולם יודעים הכל"

"הכול מתחיל במה שאני מכנה 'התקציב המדומה'  התקציב שהלקוח חושב שיספיק, אבל בפועל רחוק מאוד מהמציאות."
ראינו משפחות שיצאו לדרך עם תקציב "מדויק" של 3.5 מיליון שקל, רק כדי לגלות בסוף הדרך שההשקעה טיפסה ל4.8 מיליון  הרבה מעבר למה שתכננו.

"ואל תתחילו לדבר איתי על לוחות זמנים," הוא נאנח. "בית שתוכנן להיבנות ב-14 חודשים נמשך 23 חודשים , וכל חודש נוסף תורגם לעלויות מימון של 9,000 שקל."
הפער הזה, בין התכנון למציאות, הוא בדיוק מה שהופך את הבנייה הפרטית לכאב ראש יקר וממושך , אם לא מנהלים אותה נכון מההתחלה.

אבל יש בעיה חמורה יותר, כזו שמאפיינת דווקא את התרבות הישראלית , "כולם יודעים הכל."
כל מי שבנה מכיר "מישהו מעולה" שהוא ממליץ עליו בעיניים עצומות , בלי להבין מה באמת קרה מאחורי הקלעים.

דוגמה ראשונה? לקוח קיבל המלצה חמה על מפקח בנייה , "אחד התותחים בתחום."
מה שהוא לא ידע? שהלקוח שהמליץ עליו בכלל לא גר בבית שבנה. בזמן הבנייה הוא היה ברילוקיישן בחו"ל. כשהתחלתי לבדוק, גיליתי שהמפקח הזה ניהל את אחד הבתים עם הכשלים הכי חמורים שראיתי, אבל הלקוח שהמליץ לו פשוט לא היה שם כדי לדעת. הוא מכר את הבית מיד כשחזר, בלי להבין בכלל מה באמת קרה בפרויקט.

דוגמה שנייה? לקוח ביקש שחבר שלו, חשמלאי במקצועו, יטפל בחשמל של הבית "כדי לחסוך עלויות".
מכיוון שהיה מדובר ב"חבר טוב", הוא גבה ממנו תשלום רק על החומרים , לא על העבודה.
נשמע נהדר? בפועל, כל שלב בבנייה נעצר כי החשמלאי היה "עסוק" בעבודות שבהן הוא באמת מרוויח כסף.
בכל יציקה, בכל שלב קריטי, המפקח בהנחיה שלי ניסה לתאם איתו מראש, והתשובה הייתה אותה תשובה: "אחי, אני אצל חבר אחר בעבודה בתשלום , תמתין."
וכך הבנייה התעכבה ביותר מחצי שנה, כי אף אחד לא רצה "לסכסך" בין חברים.

"וזה בדיוק העניין , ברוב המקרים, ההמלצות והבחירות לא מבוססות על איכות או ניסיון, אלא על היכרות אישית ואינטרסים רגשיים. התוצאה? טעויות קריטיות, עיכובים בלתי נגמרים, וליקויים שיכלו להימנע אם רק היה ניהול נכון של התהליך."

אבל הטרגדיה האמיתית, לדבריו, היא הפגיעה באיכות הבנייה.

"כשאין ניהול, תיאום ותכנון מקצועי, כל פרויקט הופך לבעיה."

אחד הלקוחות שלנו גילה ליקויי איטום חמורים במרתף שנגרמו בגלל חוסר תיאום בשלב מוקדם. העלות לתיקון? 65,000 שקל, כי המפקח גילה את הבעיה רק אחרי שהיא התפשטה, במקום למנוע אותה מראש עם תיאום מקצועי בזמן העבודה.

"תחשוב על זה כמו לתכנן מסע בלי מפה," הוא אומר. "אתה יודע מאיפה אתה יוצא, ואתה יודע לאן אתה רוצה להגיע, אבל אם אין לך תוכנית מדויקת איך לעבור את הדרך  תיתקל בבעיות בדרך שתגרום לך להפסיד הרבה יותר זמן וכסף."

ובמקרה של אותו לקוח, המפקח בסוף הפרויקט הוציא דוח ליקויים מדויק וברור. "נשאלת רק שאלה אחת , איפה היה בזמן הבנייה?"
הלקוח ענה, "היה, היה."

"ככה זה כשאין ניהול בנייה מקצועי," קובע קקון. "חשבנו שבחרנו מפקח, אבל בסופו של דבר גילינו שהוא עשה 'לחיים' עם הקבלן. כל העיכובים, השינויים והטעויות לא היו צריכים לקרות אם היו מנהלים את התהליך כראוי מההתחלה."

אדריכלות Tres Architect (צילום: עמית גירון)

נשמע שזה בעיה כרונית בענף, איך אפשר לפתור את הכשל המובנה הזה?

מה בדיוק עושה מנהל תכנון?

כשאני שואל את קקון על הפתרון, עיניו נדלקות. הוא מסביר את התובנה המהפכנית שהובילה להקים את קונסולט: "יש פער מבני עצום בעולם הבנייה הפרטית."

"תחשוב על זה , איך ייתכן שמגדל של 50 קומות כמו עזריאלי יכול להסתיים בדיוק בזמן, לפעמים אפילו מתחת לתקציב, אבל משפחה שבונה בית פרטי כמעט תמיד חורגת

ב 30%-25% מהתקציב ומהזמן?"

הסיבה לכך היא חוסר תיאום בניהול התהליך.

בבנייה הגדולה כל שלב מנוהל באופן מדויק, בעוד שבבנייה פרטית כל צד עושה את שלו, בלי תיאום מספק, מה שמוביל לטעויות, עיכובים וחריגות.

התשובה, הוא אומר, פשוטה ומהפכנית בו-זמנית:

"בפרויקטים גדולים יש תפקיד קריטי שלא קיים בבנייה פרטית , מנהל תאום תכנון."

"הפתרון הוא ניהול מקצועי של כל שלב בתהליך," שכל פרט בו מתואם מראש, כך שנמנעות הבעיות שמובילות לעלויות גבוהות ועיכובים.

אגב "הלקוח משלם לנו," הוא מוסיף, "אבל אנחנו דואגים לרתום את כל בעלי המקצוע , קבלנים, אדריכלים ויועצים , לתהליך אחד, עם תיאום מלא, תחת תקציב ולוחות זמנים מדודים."

"אנחנו לא שם רק כדי לבנות את הבית , אלא כדי לוודא שהתהליך יתנהל בצורה היעילה ביותר, מתואמת ומדויקת."

המנטרה שלי פשוטה, אומר קקון. "בנייה פרטית צריכה להתנהל בדיוק כמו פרויקטים מסחריים גדולים."

הוא מסביר שמנהל תכנון הוא האדם שמתכלל את כל התהליך , מתרגם את החזון של האדריכל לפרטים טכניים מדויקים, מתאם בין כל היועצים, ומוודא שהכול מתוכנן היטב לפני שמתחילים לבנות.

"באופן הבסיסי ביותר, תפקידו של מנהל התאום והתכנון הוא להבטיח אספקת תוכניות מושלמות לביצוע," מסביר קקון. "המשמעות היא תיאום בין אלפי משימות קטנות שמתחברות לתהליך תכנוני מקיף, עד להשלמת כלל התוכניות ולמסירתן בהתאם ללוחות הזמנים של הפרויקט."

בנוסף, הוא אומר, אנחנו גם מכוונים ומסייעים לאדריכלים בתחום הרישוי, ומנהלים את כל ההתקשרויות עם מתכננים, קבלנים ויועצים, ומוודא שהכול מתואם ומסונכרן.

"זו הדרך היחידה להבטיח שהבנייה תתנהל בצורה חלקה, מדויקת ומסודרת, עם שליטה מלאה על התקציב ולוחות הזמנים."

האם אתה יכול לתת דוגמה מוחשית לאיך זה עובד בשטח?

קקון פותח תיקייה במחשב שלו ומציג לי את הפרויקט של ניר, מנהל בכיר בחברת הייטק.

"ניר הגיע אלינו אחרי שקיבל היתר בנייה," הוא מספר. "הוא היה בטוח שהוא יכול לנהל את הפרויקט בעצמו. הוא מנהל תקציבים של מיליונים בעבודה שלו, אז איך בית אחד יכול להיות מסובך?"

אבל כשהחלו להגיע ההצעות מהקבלנים והמפקח, המספרים זינקו  פער של כמעט 800 אלף שקל לפני שבכלל התחילו לבנות.

"הוא היה המום," נזכר קקון. "פתאום ראה סעיפים שלא הבין, מחירים שהתנפחו ללא הסבר, והבדלים עצומים בין ההצעות. הוא תיאר את זה כ 'ערפל קרב טוטאלי' 

איך אפשר לקבל החלטה כשכל הצעה בנויה אחרת?"

"וזה בדיוק הבעיה , כאשר אין ניהול מקצועי וממוקד, אפילו אדם מנוסה כמו ניר מוצא את עצמו מתמודד עם בלבול של מספרים, הצעות לא תואמות ותחושת אובדן שליטה."

איך פתרתם את הבעיה הזו?

"שיטת קונסולט מבוססת על חמישה עקרונות מהפכניים לבניה הפרטית," מסביר קקון. "במקרה של ניר, יישמנו את כולם."

5 עקרונות מהפכניים לבנייה חכמה

1. תכנון מקיף ומדויק לפני שמתחילים

"הדבר הראשון שעשינו היה לבנות תכנון מקיף ומדויק," מסביר קקון. "לא רק תכנון אדריכלי, אלא תכנון מפורט של כל החלטה שתתקבל בפרויקט."

הוא מציג את "האקסל המפלצתי" שבנו לניר, שמכיל 5,278 סעיפים – מהיסודות ועד לידיות הארונות. "אלה לא סתם מספרים," הוא מדגיש. "זו מפה מדויקת של הפרויקט. זה מבטיח שכל החלטה מתקבלת מראש, במקום תוך כדי הבנייה כשהיא עולה פי שלושה."

"כשיש לך 15,000 החלטות בפרויקט בנייה ממוצע, החיסכון מצטבר במהירות," אומר קקון. "זו הדרך להימנע מטעויות יקרות ולעבוד בצורה מסודרת שמביאה לתוצאות בלי הפתעות."

"בפרויקטים שאנחנו מנהלים, המפקח מתעסק רק בפיקוח על הביצוע, שום דבר אחר," מדגיש קקון. "כשמפקח הבנייה עוסק גם בניהול התכנון, נוצר ניגוד אינטרסים."

הוא מראה לי את חוזה הפיקוח המקורי של ניר, שכלל סעיפים רבים של "ניהול" ולא רק פיקוח. "ניסחנו חוזה חדש שהגדיר במדויק את תחומי האחריות של המפקח לפיקוח בלבד," מסביר קקון. "כך המפקח לא היה מעורב בניהול התקציב והתכנון , מה שחסך לניר כמעט 65,000 שקל שנדרשו בחוזה המקורי."

היתרון של המפקח המקצועי טמון בכך שהוא מתמקד בתחום אחד בלבד – פיקוח על ביצוע, וזהו תחום המומחיות שלו. עם זאת, גם בתחום זה חשוב לוודא שהוא עומד בהגדרת החוזה ומבצע את עבודתו בצורה המדויקת ביותר. החוזה החדש לא רק מונע ניגוד אינטרסים, אלא גם מייצר הוזלה משמעותית בתעריף המפקח, כי הוא לא עוסק בניהול התקציב או התכנון.

"המיקוד הזה דרמטי," מוסיף קקון, "הוא גם נדרש וגם כפוף לשיטת הניהול שלנו, שכוללת תיאום מדויק ומקצועי של כל פרט בתהליך."

"בסופו של דבר, המפקח יכול להתמקד במה שהוא הכי טוב בו – לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות, בזמן ובאיכות הנדרשת, ובכך להבטיח שהתהליך יימשך בצורה חלקה וללא חריגות."

"הבעיה הבאה שטיפלנו בה הייתה הכאוס בהצעות המחיר," ממשיך קקון. "במקום לתת לכל קבלן וספק להציע הצעה בפורמט שלו, בנינו מפרט טכני אחיד." הוא מציג לי מסמך עב כרס – מכרז מפורט שכולל עשרות עמודים. "כשכל הקבלנים מציעים הצעות בדיוק באותו פורמט, פתאום אפשר להשוות באמת. ואתה יודע מה מגלים? שלפעמים אותו סעיף בדיוק מתומחר באופן שונה ב-40% בין קבלן לקבלן." רק מהמהלך הזה, קונסולט חסכה לניר 125,000 שקלים – מכיוון שהשקיפות אילצה את הקבלנים להציע מחירים הוגנים. "כשהקבלנים הבינו שקונסולט בתמונה, כולם שיחקו לפי הכללים," אומר קקון. "ומי שלא הסכים – הוחלף."
"החיסכון הגדול ביותר הגיע מהשלב הבא," אומר קקון, ניצוץ בעיניו. "הפרדנו את חוזה הקבלן לשני חלקים: עבודה וחומרים." הוא מסביר שאחת הטעויות הגדולות בבנייה פרטית היא לתת לקבלן הראשי לתמחר את כל מערכות הבית. "למה לתת לקבלן לתמחר מערכת מיזוג שעולה 85,000 שקלים כשהוא מוסיף עליה מקדם העמסה של 20-30%? זה כמו לבקש מהשף במסעדה לקנות לך מכונית." במקום זאת, קונסולט הפרידה את המערכות מחוזה הקבלן ואפשרה לניר לרכוש אותן ישירות מהספקים. "רק מהמהלך הזה חסכנו לו 160,000 שקלים," אומר קקון.
"העיקרון האחרון, אבל לא פחות חשוב, הוא שקיפות מוחלטת," אומר קקון. "הלקוח רואה בדיוק מה עולה כמה ולמה, ללא הפתעות." בעוד שרוב החברות בענף עובדות עם חוזים עמומים ומסובכים, קונסולט מפתחת מסמכי חוזים ברורים שמגנים על הלקוח. "הלקוח יודע בדיוק למה לצפות, וכל צד יודע בדיוק מה תחומי האחריות שלו."

בסופו של דבר, כמה באמת חסכתם לניר?

"בסך הכל, הצלחנו לחסוך לניר 410,000 שקלים," אומר קקון בגאווה. "הפרויקט יצא לדרך עם תקציב מדויק של 3,595,000 שקלים פחות מההערכה המקורית שלו, למרות שהצעות הקבלנים היו גבוהות בהרבה."

אבל לא רק הכסף חשוב, מדגיש קקון. "ניר קיבל שקט נפשי מוחלט. הוא ידע בדיוק מה קורה בכל שלב, מה כל החלטה עולה, ומתי כל דבר צריך להתבצע. זה הפך את הבנייה מסיוט לחוויה." ההבדל, לדבריו, היה כמו "לנסוע ממושב נוסע למושב הנהג – פתאום אתה בשליטה."

זה נשמע מרשים, אבל יש הוכחות נוספות שהשיטה הזו עובדת?

קקון לא מהסס להציג נתונים נוספים, מגובים באקסלים מפורטים של מקרי בוחן מהשנה האחרונה, שממחישים את היכולת של החברה לספק חיסכון משמעותי ולנהל את הפרויקטים בצורה מקצועית ומדויקת.

״רגע בוא נקבל תוקף לדברים נעלה את צדוק על הקו ,״צדוק כמה כסף חסכנו בבניה אצלך ? מעל מליון לדעתי !

אביבה ומאיר מנס ציונה

בזכות פתרונות יצירתיים וניהול משא ומתן מקצועי עם ספקים.
חסכו 100 ש"ח

אילנית וצדוק דר מקיסריה

הודות לתכנון מדויק ובחירה אסטרטגית של חומרי גלם איכותיים.
חסכו 100 ש"ח

אליאב ולירון חיאק מראשון לציון

בזכות פתרונות יצירתיים וניהול משא ומתן מקצועי עם ספקים.
חסכו 0 ש"ח

עדי וזאנה אוחיון מנס ציונה

בזכות שימוש בטכנולוגיות בנייה מתקדמות וייעול תהליכים לאורך הפרויקט.
חסכו 100 ש"ח

"בממוצע, השיטה שלנו חוסכת ללקוחות בין 17% ל-26% מעלות הבנייה הכוללת," אומר קקון.
"על בית של 5 מיליון שקל, זה קרוב למיליון שקל חיסכון."

אדריכלות Tres Architect (צילום: עמית גירון)

תוכל לתת לנו דוגמה נוספת?

למה אחד? קח שלוש דוגמאות קצרות רק מהחצי שנה האחרונה.

סיפור ראשון:
ביום ראשון האחרון, אחרי יותר מחמישה חודשים של עבודה, ישבתי עם לקוח בראשון לציון לסגור את התקציב הסופי. אחרי שעברנו על המספרים, גילינו חריגה של 180,000 שקל מהאומדן הראשוני.
הלקוח התחיל להילחץ, ואני ידעתי שיש מקום לחסוך. התחלתי לחפור וגיליתי שעם שינוי קטן בקונסטרוקציה , הזזת קירות נושאים ב-12-15 ס"מ , חסכנו כמעט 60,000 שקל על ידי הפחתת קורות חיזוק וברזל. חיסכון משמעותי!

סיפור שני:
יזם שבנה בעבר על דעת עצמו, התעקש שלא צריך ניהול בנייה מקצועי ושיכול לנהל את הפרויקט לבד. למרות שלמד את התחום מניסיון אישי, היזם מצא את עצמו מתמודד עם חריגות תקציביות רבות.
לאחר דין ודברים עם חברו, שבסיס עמדתו היה לא שונה מהיזם, החלטנו לעשות פגישה משותפת, בה בחנו מקרי בוחן של שני הפרויקטים שהוא בנה.
בפרויקט הראשון, התקציב התפוצץ ב-520,000 שקל בגלל שינויים בתכנון שנעשו אחרי תחילת הבנייה, עיכובים לא מתואמים ואי-סנכרון בין ספקים וקבלנים.
בפרויקט השני, הבנייה התעכבה ב-9 חודשים, עם חריגה של 480,000 שקל. השינויים לא היו מתואמים עם הוועדה, האדריכל לא תיאם עם המהנדס, והקבלן המתין להחלטות שלא התקבלו בזמן. היום שניהם לקוחות טובים .

סיפור שלישי:
לקוחות הראו לי הצעה של מערכת אלומיניום מינימליסטית שעלתה 680,000 שקל. זה היה הרבה מעבר לתקציב שלהם, אבל הם התאהבו במראה.
במקום להמליץ להם לוותר על החלום, קקון ווידא שהם מקבלים את ההנחה המקסימלית ולא שילמו עמלה. הוא פנה לחברת האלומיניום והסביר: "שלאדריכל אין עמלה מתוקף ההסכם עם קונסולט. אני מבקש לוודא שהעמלה ניתנה כהנחה ישירות ללקוח." מהלך זה חסך להם 62,400 שקל.
אבל קקון לא עצר שם. הוא ביקש מהאדריכל לשנות את אפיון המערכת, כך ש-6 מטר של אלומיניום מינימליסטי הפכו לחלון קבוע ללא פתיחה, עם התקנה של מסילה סמויה מרצפה עד תקרה. כך הם חיסכו עוד 160,000 שקל. המשפחה קיבלה את המראה שרצו, אבל בלי להחרוג מהתקציב.

"זה לא רק עניין של כסף," אומר קקון. "העניין הוא לספק ללקוח בדיוק את מה שהוא רוצה, בלי לאלץ אותו לוותר על החלומות שלו."

לסיכום:
בפרויקטים שאנחנו מנהלים, תיאום מראש חוסך זמן וכסף באופן דרמטי. השאלות הנכונות בזמן הנכון הן שמבטיחות חיסכון אמיתי ומונעות הוצאות מיותרות.

ומה עם יובל ודנה, המשפחה שפגשת בהתחלה?

"יובל ודנה הגיעו אלינו בדיוק בזמן. הם כבר היו בשלב של שלד, עם חריגה של 815 אלף שקל חלקה על הנייר בסיכום כל הצעות המחיר וחלקה כבר בדיעבד על עבודות השלד , אבל הצלחנו לעצור את הדימום."

קקון ייעד צוות מיוחד שניתח את הפרויקט שלהם, זיהה את הבעיות המרכזיות, ובנה תוכנית מחודשת. "נאלצנו לוותר על כמה דברים, ולשנות אחרים, אבל בסופו של דבר הצלחנו להחזיר את הפרויקט למסלול."

אחרי שישה חודשים, הפרויקט הסתיים בחריגה של 195 אלף שקל בלבד , חיסכון של 620 אלף שקל לעומת המסלול המקורי.

"יובל טלפן אליי ביום שהם נכנסו לבית," נזכר קקון. "הוא אמר לי: 'שימי, אם היינו פוגשים אותך לפני שהתחלנו, היינו חוסכים מיליון שקל.' והוא צודק."

למי מתאימה השיטה הזו?

אדריכלות Tres Architect (צילום: עמית גירון)

"בכנות, את השירות הזה אני לא מציע לכל לקוח שבונה," מדגיש קקון. "אני שם את השם שלי באופן אישי ולוקח אחריות מלאה על התהליך."

קונסולט מתמקדת בפרויקטים של בנייה, תוספות בנייה ושיפוצים גדולים, כולל תכנון בריכות שחייה, בעיקר במרכז, שרון והשפלה. "ניהול בנייה אורך תקופה ארוכה, וכמו שהלקוחות שלי צריכים לבחור אותי, זה הדדי – גם אנחנו בוחרים אותם. צריכה להיות התאמה לשנתיים של שיתוף פעולה אינטנסיבי וארוך."

לדבריו, "אנחנו אנשי האמון של הלקוח בתהליך. לא ספק או איש מקצוע, אלא מנטור שמלווה אותו משלב הרעיון הראשוני ועד למסירת המפתח."

האם יש שירותים נוספים שאתם נותנים או רק ניהול בנייה?

מעבר לניהול בנייה, אנחנו מתמחים גם בתכנון ובנייה של בריכות שחייה, תחום שבו ההתמחות שלנו באמת בולטת. עם הרקע שלי כשחיין מקצועי, אני לא רק מבין איך לבריכה צריכה להיראות , אני מבין איך היא צריכה לפעול. הניסיון שלי בשחייה מקצועית מביא לי יתרון נוסף, זה לא רק על תכנון, אלא גם על הצרכים הפיזיים של המתרחצים. אנחנו תכננו את הבריכות הכי יפות בארץ בהתחייבות , בריכות שמספקות חוויה שלמה עם שיקול על כל פרט קטן.

החיסכון בבניית בריכת שחייה נשען על אותם עקרונות שאנחנו משתמשים בהם בניהול בנייה , פירוק העבודה לשלבים מסודרים ויעילים: שלד, גמרים ומערכות. כל אחד מהשלבים מתואם בצורה המיטבית, מה שמוביל לחיסכון משמעותי ומוכח, תוך שמירה על איכות גבוהה וביצוע ברמה מקצועית.

הערך המוסף שלנו בתחום הזה הוא דרמטי, עם חיסכון מוכח של מעל 30% בשלב הביצוע. כל זה מתאפשר בזכות תיאום מדויק בין כל הגורמים המעורבים – מהנדסים, קונסטרוקטורים, קבלנים , שמנוהלים בצורה מקצועית ומסודרת. אנחנו לא רק בונים בריכות, אנחנו מבטיחים שהן יתפקדו בצורה המושלמת עבור הלקוח, תוך שמירה על איכות, בטיחות והוצאות נמוכות.*

אדריכלות Tres Architect (צילום: עמית גירון)

בנוסף, אנחנו מספקים שירותי בניית אומדן ותקציב בנייה,

מדויק ומפורט שלא כחלק מהשירות הכולל, כך שללקוחות שלנו יש תמיד תמונה ברורה על ההוצאות לכל שלב, בלי הפתעות בדרך.

בפעם הבאה, זה בהחלט יהיה נושא לכתבה מלאה – איך אנחנו הופכים את הבריכה שלך לא רק ליצירת אומנות, אלא גם לנחלה רציונלית ומפנקת בו זמנית.

המילה האחרונה

"כשאני שואל את קקון איך הוא מסכם את השליחות שלו, הוא מרים את מבטו ואומר: 'במשך 20 שנה ראיתי משפחות שמתמודדות עם מה שהיה אמור להיות החלום שלהן, אבל הפך לסיוט כלכלי ורגשי.'
הוא מוסיף, "קונסולט קיימת כדי להחזיר ללקוחות את השליטה ולשמור להם את החלום – לא כמשהו שגורם להם להרגיש אבודים, אלא כמציאות שמסבה גאווה. זה לא רק חיסכון כספי – זה שקט נפשי."

"אנחנו לא רק בונים בתים, אנחנו מתחברים לסיפורים שמאחורי הבנייה. לכל פרויקט יש את הסיפור שלו, את האנשים שמאחוריו, ואת החלומות שלהם. אנחנו מוצאים את עצמנו נשאבים אליו, כי מה שמניע אותנו זה האנשים, לא הכסף."

עבור קקון, מדובר במהפכה של ממש בענף הבנייה. "איך שבונים בית בישראל יכול להשתנות לגמרי. מספיק עם חריגות התקציב, עם העיכובים האינסופיים ועם הפשרות הכואבות. יש דרך אחרת."

וכשמביטים בנתונים, בסיפורי ההצלחה ובמתודולוגיה המסודרת, קשה שלא להתרשם: יש דרך אחרת לבנות את בית החלומות – ובמיליון שקל פחות."

יש לכם שאלות נוספות? רוצים לקבל מידע מקיף לפני תחילת הפרויקט? הצטרפו לקבוצת הווטסאפ שלנו – כאן תוכלו לשאול שאלות ולקבל תשובות מקצועיות שיחסכו לכם זמן וכסף: להצטרפות לקבוצה לחצו כאן

מה אם היה אפשר לדעתך תוך 5 דקות מעכשיו כמה יעלה לבנות בית פרטי עם הערכת תקציב מדוייקת? 'קונסולט' ארזה את כל הנתונים למחשבון מדויק. 7,500 פריטים מפרויקטים אמיתיים. למידע נוסף לחצו כאן


רוצים לגלות כמה אתם יכולים לחסוך בפרויקט שלכם?

אחרי 20 שנה בענף וחיסכון של מיליוני שקלים ללקוחות, קונסולט פיתחה סימולטור ייחודי שמראה בדיוק כמה אפשר לחסוך בפרויקט הבנייה שלכם. הסימולטור פשוט לשימוש, מבוסס על נתונים אמיתיים מהשטח, ומתאים אישית לכל פרויקט. באמצעותו תוכלו לגלות איך אפשר לחסוך בין 17-26% מעלויות הבנייה.

שיתוף הכתבה
עקבו אחרינו
עמוד ממיר זה נבנה על ידי BMF 360